非居住房屋租赁期间被征收，承租人能否获得停产停业补偿

停产停业损失，顾名思义，是指房屋实际经营使用人停产停业所产生的经营损失。非居住房屋租赁期间被征收，涉及三方民事主体（征收单位、出租人、承租人）及两层法律关系（出租人与征收单位间的征收补偿法律关系、出租人与承租人间的房屋租赁法律关系）。房屋被征收后，征收单位将停产停业损失补偿给了出租人，但实际上，承租人才是实际占有使用方，那么承租人是否有权获得征收补偿协议中认定的停产停业损失补偿？

一、停产停业损失补偿的计算依据

停产停业损失补偿的计算依据因土地性质不同而存有差别。

若为集体土地，计算依据为《上海市征收集体土地房屋补偿》规定第二十一条，非居住房屋的停产停业损失补偿标准，由各区人民政府根据区域实际情况制定并公布。房屋所有人认为其停产停业损失超过区人民政府制定的标准的，应当提供实施房屋补偿前三年的经营状况、停产停业期限以及其他实际损失等相关证明材料。区征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

若为国有土地，计算依据为《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

实践中，征收单位通常委托估价机构对停产停业损失进行评估，确定具体数额。

二、适格被告主体是出租人，非征收单位

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定将停产停业损失补偿给被征收人（详见文末）。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》进一步细化，规定给被征收人、公有房屋承租人（详见文末）。被征收人是指房屋产权人，公有房屋承租人是历史遗留产物，指以远低于市场的价格承租国有房屋、以物业公司发放的公房租赁凭证为依据的承租人。本文为和租赁合同中的承租人做区分，将被征收人、公有房屋承租人统称为“出租人”。

征收单位将停产停业损失补偿给付出租人后，即完成任务退出了。虽然承租人依据征收补偿协议中认定的停产停业损失补偿金额来主张诉请，但承租人和征收单位没有任何法律关系，不能向征收单位提起诉讼，只能依据合同相对性，向租赁合同的相对方，即出租人提起诉讼。

三、司法实践中的认定

本文在“裁判文书网”中输入“停产停业损失、租赁合同纠纷、征收”等关键词，将检索到的案例进行归类，总结出以下判决规律。

1征收行为发生在租赁合同期限内

（1）租赁合同中对停产停业损失补偿有约定的，承租人依据此约定提起诉讼的，法院适用该约定

租赁合同纠纷属于民事争议范畴，“法无禁止即自由”，承租人与出租人事先协商并在合同中对停产停业损失补偿进行约定的，则均应遵守契约精神，法院也以该约定作为裁判依据。

（2020）沪01民终1693号

承租人于2017年8月20日向出租人出具的承诺书中明确表示将放弃设备搬迁费、停产停业损失等相关补偿费，应当视为承租人对自己权利的处分，法院对其主张的停产停业损失补偿不予支持。

（2）租赁合同中对停产停业损失补偿没有约定或约定不明的，承租人依据实际占有使用的事实提起诉讼的，出现同案不同判现象

（3）出租人、承租人对租赁合同的签订均有过错的，按过错程度分担停产停业损失补偿金额

（2019）沪0117民初5082号

就《租赁合同》无效的过错责任而言，出租人明知系争房屋未取得建设工程规划许可证仍出租给原告使用，应承担70%主要责任；承租人签约前未谨慎审查租赁标的物是否为合法建筑物，应承担30%次要责任。停产停业损失以及搬迁费应按上述过错程度予以承担。

2.征收行为发生在不定期租赁期限内

《民法典》

第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

自承租人与出租人签订房屋租赁合同至征收，期间间隔短则几年，长则十几年，以致实践中经常出现不定期租赁情形，即出租人与承租人签订的租赁合同到期后，双方未续签，但承租人继续支付租金，出租人没有提出异议，仍旧接收租金。在不定期租赁情况下，就要看出租人是否在合理期限内履行了通知义务，即通知承租人解除合同，限期搬离。

(1)出租人履行了通知义务，无需向承租人支付停产停业损失补偿

（2017）沪0117民初9018号

在原《租赁合同》到期后，出租人、承租人间形成了不定期租赁关系，当事人可随时解除合同，只不过出租人应在合理期限之前通知承租人。而从现有证据来看，出租人也已合理适当行使了该任意解除权。基于上述合同状态，对于停产停业损失补偿。原《租赁合同》既已到期，双方之间此后系不定期租赁关系，承租人对承租人行使任意解除权应有合理预见，且出租人行使该权利时履行了相关通知义务，在此情况下，承租人无权要求出租人承担停产停业损失补偿。

(2)出租人未履行通知义务，需向承租人支付停产停业损失补偿

（2019）沪0117民初19498号

出租人虽主张2018年10月30日之后一直口头催促被告搬离，但未能提供相应证据佐证，被告对此又不予认可，故本院对2018年11月19日即《补偿协议》签署之日出租人已通知或催告承租人迁离房屋，尚难以采信。综合案情，本院认为，承租人作为涉案房屋的实际使用人，有权取得相应的补偿利益。本院认定出租人应支付承租人停产停业损失补偿。

需注意的是，虽然出租人与承租人签订的租赁合同中对停产停业损失补偿有明确约定，但当双方间转为不定期租赁关系时，仍认定为双方对此没有约定。

结语

非居住房屋租赁期间被征收，对承租人造成的不仅只有停产停业损失补偿，还有装修装饰补偿元、固定资产-可恢复使用设备、固定资产-不可恢复使用机器设备、搬迁费等，本文为了简便，只对停产停业损失补偿展开讨论，其他应属于实际占有人的损失也可参考上文观点。